La superficie mediana de los departamentos porteños pasó de 102 a 46 metros cuadrados en casi un siglo

La oferta de departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires se redujo en términos de superficie en un 55% al comparar las construcciones de los años treinta con las levantadas desde 2020. En efecto, la superficie cubierta mediana de las unidades edificadas a partir de 2020 alcanza los 46 metros cuadrados, frente a los 102 metros cuadrados que registran las propiedades construidas durante la década de 1930. Traducido: el departamento porteño típico de hoy tiene menos de la mitad del tamaño que ofrecía hace casi un siglo.

El dato surge de un informe elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, que procesó 53.424 avisos de venta de departamentos y PH activos en la Ciudad de Buenos Aires, segmentados según el año de construcción de cada unidad. El relevamiento describe las características de la oferta vigente y permite contrastar cómo fueron cambiando los inmuebles a lo largo de las décadas.

Menos ambientes y cocheras que se venden por separado

La transformación más pronunciada se observa en la cantidad de ambientes por unidad. La mediana pasó de cuatro ambientes en los departamentos de los años treinta a dos ambientes en los construidos desde 2020. La relación entre superficie y ambientes, en tanto, se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período analizado, lo que sugiere que la pérdida de metros cubiertos se tradujo de manera bastante directa en una pérdida de ambientes.

En lo que respecta a las cocheras, las construcciones más nuevas tienden a ofrecerlas por separado del precio del inmueble. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del valor publicado. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación cayó al 13,9%. En paralelo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o comercializada de manera independiente pasaron del 2% al 14%.

El avance de los monoambientes y la retracción de las unidades grandes

• Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente a apenas el 1,9% entre los edificados en los años treinta.
• Las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cubiertos pasaron de concentrar el 53,2% de la oferta en los años treinta a solo el 9,4% en la década actual.
• Luego de una etapa intermedia en la que la superficie mediana se estabilizó entre 60 y 62 metros cuadrados en las décadas de 1970 a 2000, la tendencia volvió a retroceder a partir de 2010.

Barrios: las mayores reducciones se concentran en el centro y el norte

Al comparar las viviendas edificadas antes de 1980 con las construidas desde 2010, las diferencias entre barrios resultan marcadas. En Recoleta, la superficie mediana pasó de 90 a 45 metros cuadrados, lo que equivale a una baja del 50%. En Monserrat la reducción alcanza el 41% y en Palermo se ubica en el 40%, siempre en términos de superficie cubierta mediana. En el otro extremo, los barrios del noroeste porteño muestran caídas mucho más moderadas: Villa Devoto registró una baja del 6%, Villa del Parque del 8,5% y Villa Urquiza del 9,6%.

De acuerdo con el informe, la dinámica combinada de menor superficie, menor cantidad de ambientes y cambios en la forma de ofrecer las cocheras configura un cuadro de transformación estructural en el tipo de departamento que se publica a la venta en la Ciudad de Buenos Aires. Ramiro Aráoz, Economía y producción.