Más chicos y más baratos: por qué ganan terreno los departamentos compactos y las tiny houses en el mercado argentino

El creciente interés por viviendas de menor superficie se instala como una de las tendencias más firmes del mercado inmobiliario argentino, en un contexto en el que el costo de acceso a una propiedad tradicional se vuelve cada vez más alto. Según Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de Spazios, el encarecimiento de la construcción y los cambios en la composición de los hogares empujan a una porción creciente de compradores a optar por departamentos compactos y tiny houses, unidades reducidas que prometen ingresar al mercado con un desembolso inicial menor. Traducido: en lugar de ahorrar durante años para acceder a una propiedad de mayor tamaño, una parte de la demanda resigna metros a cambio de acelerar la decisión de compra y liberar recursos para otros fines.

Servicios compartidos para ampliar el uso sin agrandar la unidad

El fenómeno no se limita a un cambio de tamaño: también implica una reformulación del concepto de vivir. En el segmento de edificios, varios proyectos combinan departamentos compactos con áreas comunes equipadas para trabajar, hacer ejercicio o recibir visitas. Parrillas, salones de usos múltiples, gimnasios y jardines ofrecen la posibilidad de desarrollar actividades cotidianas fuera de la unidad privada, lo que permite sostener una vida social y funcional sin necesidad de incorporar esos ambientes a la superficie propia. Tapiola explica que ese esquema amplía las posibilidades de uso y, al mismo tiempo, evita parte de los costos fijos que implica mantener una propiedad de mayores dimensiones, dado que los gastos de mantenimiento se distribuyen entre los vecinos.

“El atractivo depende tanto del desembolso inicial como de la utilidad real de cada ambiente; por eso, el diseño y la distribución de la unidad son tan determinantes como el precio.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tiny houses: superficies mínimas y construcción industrializada

La otra propuesta que gana espacio es la de las tiny houses, casas de superficie reducida que concentran los ambientes esenciales en plantas cuidadosamente diseñadas para aprovechar cada metro. No existe una medida única: pueden tener desde pocos metros cuadrados hasta cerca de treinta, y se utilizan como residencia permanente, como alojamiento de fin de semana o como unidad destinada al alquiler temporario. Tapiola destacó que los sistemas modulares e industrializados permiten acortar los plazos de obra y, en determinados casos, reducir los costos de desarrollo respecto de la construcción tradicional húmeda, aunque aclaró que la magnitud de ese ahorro depende del proyecto, la ubicación y los materiales empleados. Comparado con la campaña anterior, este formato pasó de ser una curiosidad a convertirse en una alternativa con creciente inserción en el mercado, impulsada por desarrolladores que buscan sumar opciones para un público más amplio.

• Reducción del costo de ingreso: requiere menos ahorro previo y permite acceder antes a la primera vivienda.
• Cambios en la conformación de los hogares: más personas solas, parejas sin hijos y hogares unipersonales tras separaciones.
• Servicios compartidos: gimnasio, cowork, salón de usos múltiples y parrillas en áreas comunes.
• Construcción modular: plazos más cortos y, en ciertos casos, menores costos de desarrollo.
• Flexibilidad de uso: las unidades pueden destinarse a residencia, fin de semana o alquiler temporario.

El abanico de perfiles interesados se amplió de manera notable. Entre los mencionados por el directivo figuran jóvenes que buscan independizarse antes que en generaciones anteriores, personas solas que ya no requieren la misma cantidad de ambientes, parejas que postergan o descartan la decisión de tener hijos e inversores que ven en las unidades compactas una herramienta para generar renta. También señaló que las separaciones generan nuevos hogares individuales a partir de uno solo, lo que aumenta la demanda de propiedades accesibles para una sola persona o para una pareja sin hijos. A ese cuadro se suma la posibilidad concreta de adaptar los ambientes a distintos usos a lo largo del tiempo, una variable que el propio Tapiola considera decisiva al momento de evaluar la compra.

Para graficar la lógica de la decisión, el ejecutivo planteó que una unidad de veinte metros cuadrados o menos, con una distribución adecuada, puede resultar atractiva frente a la perspectiva de esperar años para comprar algo mayor, sobre todo cuando el compromiso financiero de esperar se vuelve más pesado que el ajuste en la superficie. La ecuación, advirtió, no se resuelve únicamente con metros: el desembolso inicial, la utilidad de cada ambiente y la calidad constructiva pesan tanto como el precio final. Traducido: la decisión de comprar chico no responde solo a una cuestión económica, sino a un equilibrio entre el dinero disponible hoy y las necesidades reales de uso de cada hogar.

Hacia adelante, el titular de Spazios consideró que estas propuestas convivirán con las viviendas tradicionales y que su expansión dependerá de la capacidad de los desarrolladores para ofrecer precios de acceso compatibles con una base de compradores cada vez más amplia. La masificación del formato, coincidió, estará atada a un delicado equilibrio entre precio, calidad, ubicación y funcionalidad, en un escenario en el que el costo de los metros cuadrados y los cambios en los hogares argentinos continúan configurando las preferencias de los consumidores.