Comprar o vender una propiedad en CABA sin ITI ni impuesto cedular: qué tributos y cargos siguen vigentes en la operación

El precio de venta acordado entre las partes dejó de ser el único número relevante al cierre de una operación inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Quienes venden un inmueble de manera ocasional dejaron de pagar desde mediados de 2024 el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y el impuesto cedular, aunque el resto de los componentes de la transacción conserva su vigencia. La novedad, que también alcanza a quienes poseen una segunda vivienda utilizada como inversión, modifica la estructura de gastos para vendedores, mientras que los compradores deben considerar otros rubros a la hora de armar el presupuesto.

Comisiones, escribano y crédito hipotecario

Cuando en la operación interviene una inmobiliaria, la retribución del profesional suele moverse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variantes según el acuerdo entre las partes. A ese cargo se suman los honorarios del escribano, cuyo monto depende del monto escriturado y de los aranceles vigentes en cada jurisdicción. Cuando la compra se financia mediante un crédito hipotecario, el comprador enfrenta además el costo de la tasación, los seguros obligatorios y los gastos administrativos del banco, conceptos que engrosan el desembolso inicial más allá del precio de venta. En operaciones de US$100.000, la comisión inmobiliaria del 3% se ubica en torno a los US$3.000, lo que ilustra la magnitud de este concepto en el presupuesto total.

El Impuesto de Sellos constituye otro componente significativo en territorio porteño. De acuerdo con la explicación brindada por el desarrollador consultado, la alícuota general en CABA alcanza el 3,5%, mientras que en la provincia de Buenos Aires ronda el 2%. Esta diferencia no es menor: en una operación de $100.000.000, el sellos porteño representa $3.500.000, mientras que el bonaerense se ubica cerca de los $2.000.000.

Beneficios porteños y comparación con la provincia

• En CABA rige una exención de Sellos para la compra de primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000.
• Cuando la operación supera ese tope, el tributo se aplica únicamente sobre el excedente, lo que reduce el impacto fiscal para compradores que se ubican ligeramente por encima del umbral.
• En territorio bonaerense la alícuota del 2% suele repartirse entre comprador y vendedor, mientras que en CABA la distribución depende de la negociación entre las partes.
• La eliminación del ITI redujo en 1,5 puntos el costo de venta para propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018, lo que en una operación de US$100.000 equivale a US$1.500 menos de erogación para el vendedor.

La eliminación del ITI y el impuesto cedular

El ITI, derogado a mediados de 2024, alcanzaba con una alícuota del 1,5% a las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 y fue reemplazado por el esquema cedular para las adquisiciones posteriores. Este último gravamen aplicaba una alícuota del 15% sobre la ganancia calculada con valores actualizados por inflación. La medida dejó fuera del régimen a las ventas ocasionales de personas físicas, un universo que abarca tanto al propietario que vende su única vivienda como a quien dispone de una segunda propiedad adquirida como inversión.

El alcance de la exención encuentra un límite en las operaciones de carácter habitual o empresarial. Quienes desarrollan y venden inmuebles como parte de su actividad económica permanecen alcanzados por el régimen general del Impuesto a las Ganancias, sin acceso a los beneficios introducidos para las operaciones ocasionales. La distinción entre venta personal y actividad profesional resulta determinante para definir el tratamiento fiscal de cada transacción.

Presupuesto completo y variables en juego

El costo total de una operación inmobiliaria varía según múltiples factores: la intervención o no de una inmobiliaria, el monto escriturado, la jurisdicción donde se inscriba la escritura y la modalidad de financiación elegida. Para el vendedor, la eliminación de ITI y cedular representa un alivio concreto; para el comprador, los beneficios de Sellos en CABA pueden reducir el desembolso si se trata de vivienda única dentro del tope establecido. Conocer cada uno de estos componentes permite anticipar el monto real que demandará la transacción más allá del precio de venta publicado.