Alquileres en la Ciudad: la suba interanual quedó en 29,9% y los precios perdieron contra la inflación en lo que va de 2026

El mercado de alquileres porteño mostró en agosto una suba de 1,5% en los contratos vigentes, un incremento que se ubicó por debajo de la inflación estimada para el mismo período y que constituye, de acuerdo con el relevamiento difundido por Zonaprop, la variación mensual más moderada del año en la Ciudad de Buenos Aires. Considerado en términos anuales, el indicador acumula un aumento de 29,9% en los últimos doce meses, mientras que en lo que va de 2026 los precios de los contratos perdieron contra la inflación general por 2,3 puntos porcentuales.

Precios promedio por tipo de unidad

• Monoambiente: 771.871 pesos por mes.
• Dos ambientes: 886.527 pesos por mes.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos por mes.

La fotografía por barrios exhibe diferencias marcadas dentro del territorio porteño. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos mensuales, escoltada por Núñez, en 995.838 pesos, y por Palermo, en 990.748 pesos. En el extremo opuesto, Lugano ofrece el precio más bajo, con 654.776 pesos por mes, seguida por Nueva Pompeya, en 700.324 pesos, y por Parque Avellaneda, en 720.780 pesos.

Variación interanual por barrio

Cuando se observa la dinámica de los últimos doce meses, los barrios con mayores incrementos fueron Villa Luro, con 38%, Parque Patricios, con 36,3%, y Parque Chacabuco, con 35,5%. En el otro extremo, los que menos subieron fueron Puerto Madero, con 4,2%, Nueva Pompeya, con 3,6%, y Villa Riachuelo, con 3%. La comparación contra la campaña anterior permite leer el mapa con mayor precisión: en el ciclo previo los incrementos más altos se concentraban en otras zonas, lo que muestra una rotación de la presión alcista hacia el oeste y el sur de la Ciudad.

Traducido: en un año, el contrato típico de un dos ambientes en Villa Luro pasó a exigir alrededor de 38% más de pesos, mientras que en Puerto Madero el ajuste fue apenas perceptible en términos nominales. El resultado es una marcada heterogeneidad dentro de un mismo mercado, donde la dinámica de cada barrio responde más a la oferta disponible y a la escala de los emprendimientos que a un comportamiento uniforme de toda la Ciudad.

Oferta y rentabilidad

La oferta disponible creció 0,6% durante agosto y el volumen de departamentos ofrecidos para alquiler tradicional es, según Zonaprop, 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se localizó en enero de 2024, cuando la oferta se expandió 62% en un único mes, en coincidencia con los cambios normativos que afectaron al mercado. Para los inversores, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual, un nivel con el que se necesitan 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra, un plazo 9,2% más corto que hace un año. Lugano lidera la rentabilidad con 9,8% anual, en tanto que Puerto Madero rinde apenas 3,2%.

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un aumento de 9% respecto del mismo mes del año anterior. Sin embargo, apenas 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, un dato que confirma la persistencia de un mercado sostenido mayoritariamente con ahorro previo y que limita la dinamización del sector por la vía del crédito.